首批公募REITs扩募项目落地盘活仓储物流和产业园
据《中国经营报》记者获悉，首批4单已发行上市的基础设施公募REITs（不动产投资信托基金）正在加紧推进扩募事项。
日前，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金（180101.SZ，以下简称“博时蛇口产园REIT”）、中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（508056.SH，以下简称“中金普洛斯REIT”）、红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金（180301.SZ，以下简称“红土创新盐田港REIT”）、华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金（508000.SH，以下简称“华安张江光大园REIT”）将以通讯方式召开基金份额持有人大会，以表决扩募、新购入基础设施项目等交易事项。
其中，博时蛇口产园REIT将通过扩募最多筹集13.478亿元资金，中金普洛斯REIT最高拟发售金额为18.53亿元，红土创新盐田港REIT的扩募规模总额将不超过4.148亿元，华安张江光大园REIT的拟发售金额不超过16.4亿元。据此，首批4单基础设施公募REITs的扩募规模最高将接近53亿元。
“首批基础设施公募REITs扩募项目落地，这是进一步推动公募REITs常态化发行和市场规范健康发展的关键举措，体现出基础设施公募REITs具备较强的成长性以及能够合理扩大有效投资的市场价值。”博时蛇口产园REIT基金经理刘玄表示。
据记者了解，博时蛇口产园REIT此次拟购入的基础设施资产为招商局光明科技园科技企业加速器二期（以下简称“光明项目”），位于深圳市光明区观光路招商局光明科技园内，包含A栋、A-6栋、B-3栋、B-4栋，总建筑面积为11.07万平方米。
据悉，光明项目集研发办公、研发厂房、商业配套、多维公共服务平台等多功能于一体，原始权益人为招商局光明科技园有限公司，属于招商蛇口的全资子公司。
根据评估报告，博时蛇口产园REIT此次拟购入的基础设施资产估值为11.72亿元，扩募预期发售金额为不高于13.478亿元，相对于基础设施资产估值溢价为15%，拟发售基金份额上限为5.768亿份，募集资金在支付必要费用后全部用于新购入基础设施项目。
以2023年3月10日为基准日，博时蛇口产园REIT近20个交易日的基金份额均价为3.0035元，总市值约为27.032亿元。
扩募前，博时蛇口产园REIT在2023年净现金流分派率预测值为3.18%，按此次扩募基金份额发售规模上限计算，拟购入基础设施项目2023年净现金流分派率预测值为4.35%；扩募后，博时蛇口产园REIT2023年净现金流分派率预测值为3.57%，提升了0.39个百分点。
博时蛇口产园REIT已投资并持有的基础设施项目为蛇口网谷产业园区内定位为产业研发办公的万海大厦和万融大厦，为蛇口网谷产业园区内优质资产，其原始权益人均为招商蛇口。2022年，万海大厦、万融大厦实现营业收入1.1亿元，预算完成率为76%。
中金普洛斯REIT此次拟购入3个基础设施资产，包括普洛斯青岛前湾港国际物流园、普洛斯江门鹤山物流园、普洛斯（重庆）城市配送物流中心，总建筑面积约为45.16万平方米，估值为15.72亿元。
据记者了解，中金普洛斯REIT此次拟发售金额为不高于18.53亿元且不低于18.21亿元，拟发售基金份额数量不高于4.58亿份，募集资金在支付必要费用后全部用于新购入基础设施项目。中金普洛斯REIT完成新购入基础设施项目后，基础设施资产合计将由10个仓储物流园组成。
多位受访的业内人士认为，公募REITs的扩募是REITs试点推进的一个重要里程碑，是REITs行业发展的必经之路。随着扩募的落地，将有助于原始权益人盘活更多优质基础设施资产，进一步形成资本良性循环；对于投资者来说，也是对已有资产覆盖的有益补充，有助于分散资产的持有风险，同时具有较强的成长潜力，或有助于提升长期投资获得感。
据刘玄介绍，根据扩募发售对象的不同，公募REITs扩募分为向原持有人配售、公开扩募、定向扩募等三种方式。扩募的定价需要权衡REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人的利益，还需要考虑REITs的二级市场价格等因素。
他进一步介绍，扩募定价对于拟新购入资产范围、交易价格或价格区间、定价方式或定价依据以及其他相关内容均需经基金份额持有人大会审议、表决，基金管理人将充分保障基金份额持有人的相关权益。
“此次博时蛇口产园REIT扩募项目资产类型涵盖了科研生产用房，在资产类型和区域上提升了博时蛇口产园REIT底层资产的分散度。”刘玄说，在项目的运营管理模式上，仍延续由外部受托运营管理机构提供运营及物业管理服务的模式。
中金普洛斯REIT有关负责人表示，此次通过扩募再次置入优质资产，将提高公募REITs作为资产上市平台持续的成长空间和经营活力。同时，拟新购入的3项基础设施资产是对基金已持有资产覆盖区域的补充，有利于拓展基金持有的仓储物流园辐射范围，形成全国网络化布局，同时有利于提高基金的投资分散性、运营稳定性，争取实现资产增值。
一位受访的资产证券化专业人士介绍，首批4单公募REITs扩募项目主要集中在产权类公募REITs上，包括2单仓储物流项目、2单产业园区项目。此次REITs扩募资产运营稳定，且均为优质资产，扩募项目的落地为REITs市场发展打开新空间，将推动未发行REITs的管理人积极发行REITs产品，从而使市场步入新REITs发行和存量REITs扩募共同发展的新阶段，有利于加快存量资产盘活和增量资产建设，提升基础设施投资水平，推动行业高质量发展。
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