蚌埠市人民政府办公室关于印发蚌埠市住房租赁试点工作实施方案的通知
《蚌埠市住房租赁试点工作实施方案》已经市十六届人民政府第16次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
根据《安徽省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的通知》（皖政办〔2016〕63号）和《关于加快发展和规范住房租赁市场的通知》（建房﹝2018﹞6号）等精神，为切实做好我市住房租赁试点工作，特制定本方案。
全面贯彻党的十九大精神，以习新时代中国特色社会主义思想为指导，落实党中央、国务院、省委、省政府关于加快培育和发展住房租赁市场的决策部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”为方向，加快构建完善的住房租赁体系，在鼓励住房租赁消费、促进住房租赁市场平稳健康发展的同时，为我市人才集聚战略的实施提供有力的住房租赁保障。
坚持以公共租赁住房为基础，以国有房屋租赁运营公司为引领，以培育社会租赁企业为方向，以构建完善规范的管理体系为重点。2018年底完成住房租赁监管交易服务平台建设，完善市、区两级租赁服务管理机构，延伸街道（社区）管理职能，构建完善的配套政策，提高住房租赁备案率。到2020年底基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。
1．发挥国有企业引领作用。成立国有租赁公司，充分发挥国企在租赁市场中的引领、带动作用，以市城市开发建设有限公司（以下简称“市城开公司”）为主体，组建国有房屋租赁经营公司，开展市场化的房屋租赁工作。整合政府、国有房屋资源，开展市场化租赁运营、管理。整合公租房资源，市区内由市城开公司、市城投公司、各区（市高新区、市经开区，下同）投资建设和市住建委购买的政府投资类公租房，由市城开公司统一进行经营、管理。原公租房的所有权和收益权不变，市城开公司按一定比例在租金中提取管理费用。〔责任单位：市住建委、市财政局（市国资委）、市城投公司，各区政府〕
2．鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。引导房地产开发企业改变经营方式，拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将其持有或闲置的商品住房按规定改建为租赁住房，从单一的开发销售向租售并举模式转变，满足市场需求。政府搭建平台，积极促成房地产开发企业与住房租赁企业合作，建立开发与租赁一体化的运作模式，或鼓励房地产开发企业采取入股、投资等方式，推动住房租赁企业规模化、集约化发展。对新建并以自持物业开展住房租赁业务的房地产开发企业， 除落实国家、省有关优惠政策外，以其自持租赁住房资产作担保，可享受降低商品房预售资金监管比例等鼓励政策。（责任单位：市住建委、市国土局、市规划局）
3．支持物业服务企业参与住房租赁活动。充分发挥物业服务企业在物业管理服务中提供住房租赁相关信息方面的便利条件，鼓励物业服务企业接受开发建设单位和业主委托，支持其开展住房租赁信息采集和租赁服务管理工作。物业服务企业开展住房租赁经营规模超过100套的，可享受物业服务招投标加分等鼓励政策。（责任单位：市住建委）
4．规范房地产经纪机构开展住房租赁业务。充分发挥房地产经纪机构作用，扶持培育一批服务规范、信誉度高的住房租赁中介机构，提供规范的住房租赁居间服务。严格落实房地产经纪机构备案制度，加强房源信息核查和发布管理，实行明码标价。对年居间服务超过500套住房的房地产经纪机构，可享受网签终端和纳税终端设置等鼓励政策。（责任单位：市住建委、市税务局）
5．积极培育现代住房租赁服务业。支持传统的房地产开发、经纪、物业服务和住房租赁企业，拓宽服务领域，延伸服务链，为出租人和承租人提供房屋装修、餐饮、家政、居家养老以及代收租金、代为管理、代为维修等专业化服务，发展现代租赁服务业。支持规范个人出租住房，鼓励个人将自有闲置住房委托住房租赁企业或通过政府住房租赁交易服务监管平台出租；鼓励出租人与承租人、住房租赁企业建立长期稳定的租赁关系。（责任单位：市住建委、市工商质监局、市民政局）
6．构建统一的住房租赁交易服务监管平台。平台功能涵盖信息发布、网上签约、行业监管和市场监测，并提供移动客户端服务。充分利用“互联网+”和“大数据”技术，努力打造市、区、街三级网格化监管和服务体系，为广大市民提供智慧化、个性化的住房租赁服务，提供即时、便捷、畅通的租赁信息获取途径，并实现信息采集、房源核验、信息发布、网上签约、备案登记、信用评价、租房备案证明的一站式服务。（责任单位：市住建委、市信息办、建行蚌埠市分行，各区政府）
7．建立租赁信息发布机制。积极整合各类房源信息，打造房源信息发布“一张网”，确保信息真实准确，为企业和群众提供多渠道、无差别、全覆盖、全业务、全过程的便捷服务。（责任单位：市住建委、市信息办、建行蚌埠市分行）
8．完善住房租赁服务。建立住房租赁网上备案制度，利用信息化手段，推行统一的住房租赁合同示范文本，全面开展住房租赁合同网上登记备案，简化工作流程，规范住房租赁交易秩序，保障租赁双方特别是承租人的合法权益。加强房地产租赁市场租金价格监测，建立住房租金水平信息发布制度，做好城区住房租金水平调查，定期发布租金价格信息。〔责任单位：市住建委、市发改委（市物价局）、市财政局、市工商质监局〕
9．加强租赁信用信息管理。逐步建立经纪机构、住房租赁企业、住房租赁从业人员及承租人租赁行为动态信用评价，对信用评分优秀者给予一定优惠政策，对失信行为人实行联合惩戒。建立分类监管，实现信用信息的联动和共享。（责任单位：市住建委、市民政局、市工商质监局、市信息办）
10．加强租赁市场动态监测和分析。加强租赁信息多维分析和统计，为居民租房、政府决策、行业管理提供数据支撑。〔责任单位：市住建委、市发改委（市物价局）〕
11．划转一批。（1）在低保、低收入住房困难家庭“应保尽保”的前提下，将政府投资类公租房委托市城开公司统一标准、统一运营，统一管理。按照市场价对社会出租，以市场化模式管理。（2）将各区、各有关单位拆迁安置后剩余闲置的安置房源，部分转为租赁住房。三是将闲置的市级公有房屋，转为租赁住房。〔责任单位：市财政局（市国资委）、市住建委，各区政府〕
12．建设一批。（1）开展租赁住房配建试点，在土地出让前由市住建委明确配建比例，配建房屋由国有房屋租赁经营公司按照房屋建筑面积乘以回购单价回购后用于租赁运营（具体回购单价由市住建委另行公布），满2年后可以向市场销售。（2）土地拍卖中实行“限地价、竞配建”的方式。土地出让条件中先行设定土地竞拍价格上限，竞拍价格达到上限后，竞拍配建房源面积，配建房源无偿移交国有租赁运营平台公司用于租赁运营。市区内力争每年新增租赁住房达到1000套。（责任单位：市住建委、市国土局，各区政府）
13．盘活一批。制定出台“商改租”政策，在确保消防设施、防水功能、排污功能等完好有效的前提下，允许将符合基本居住条件的在建、建成、库存的商业用房等改建为租赁住房，土地用途、土地使用年限和容积率不变，改建后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。（责任单位：市规划局、市国土局、市住建委、市行政执法局）
14．整合一批。开展住房租赁托管服务，吸引企事业单位和个人通过国有平台出租闲置房屋。（责任单位：市住建委，各区政府）
15．规范住房租赁行为。建立健全住房租赁企业和房地产经纪机构备案制度，完善市场准入和退出机制。出租人和承租人应当签订书面住房租赁合同，明确当事人的权利和义务。鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。合同期限内，出租人无正当理由不得解除合同，不得单方面提高租金，不得随意克扣押金。承租人应当按照合同约定使用住房和室内设施，按时缴纳租金，不得擅自拆改房屋结构，承租的国有住房不得转租。出租人不得擅自改造非居住类房屋用于出租居住，不得将地下室、阳台、阁楼和储藏间等单独用于出租居住。违反以上规定，按相关法律追究责任。（责任单位：市住建委、市工商质监局、市行政执法局）
16．编制租赁住房发展规划。市住房租赁领导小组办公室会同市规划、国土、土地储备、发改、住建等部门编制租赁住房发展规划，优化租赁住房供应流程。到2020年，力争筹集各类租赁住房达到23000套以上。市住房租赁工作领导小组办公室依据规划拟定年度计划，各区政府根据年度计划编制具体实施方案，报市住房租赁领导小组办公室，市住房租赁领导小组办公室向市国土局出具项目用地供应条件建议函，市国土局根据项目用地供应条件建议函和市规划局出具的规划条件编制土地供应方案报市土委会审定后确定土地出让方案。涉及存量房屋划转、改建、购买的，市国土局根据市国资委出具的相关批复，办理不动产变更登记手续；需办理出让用地手续的，补办出让用地手续。〔责任单位：市国土局、市规划局、市财政局（市国资委）、市住建委、市土地储备中心，各区政府〕
17．保障住房承租人公共权益。本市户籍承租人子女，以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且住房租赁合同经备案的，按照我市义务教育阶段招生入学政策接受教育；符合我市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人，由所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在辖区内享受义务教育；符合条件的承租人享受国家规定的基本医疗、基本公共卫生计生服务；非本市户籍承租人持已备案的住房租赁合同作为合法住所证明申领居住证。（责任单位：市教育局、市卫生计生委、市公安局、市医保局，各区政府）
18．完善公积金政策。职工连续足额缴存住房公积金满3个月，职工家庭在我市无自有住房且租赁普通自住住房的，经住房租赁合同备案后，可提取夫妻双方住房公积金用于支付房租。（责任单位：市公积金中心）
19．建立信息共享机制。依托市政府大数据平台，通过蚌埠市住房租赁交易服务平台，将房屋租赁合同登记备案信息与税务、金融、住房公积金、工商质监、公安、综治、教育、人社和卫生计生等主管部门共享，各主管部门验证房屋租赁合同备案信息后，落实租赁主体相关税收、信贷优惠政策，并依法依规提供居住证、子女入学、社保、医保、住房保障等公共服务。（责任单位：市信息办、市住建委等）
20．强化人才安居保障。市城开公司管理的租赁房源可以为我市引进人才、产业工人提供租赁服务，并作为我市招商引资的重要政策予以宣传。为满足多层次人才需求，可以对房源进行二次装修，适当配备家具、家电等设备。市人才办、市人社部门负责将此部分人员租赁住房租金补贴纳入财政预算，按相关政策发放租金补贴。（责任单位：市人才办、市人社局、市招商局、市财政局、市住建委等）
21．发挥行业协会作用。指导租赁企业成立住房租赁行业协会，引导社会力量参与房屋租赁日常管理。指导住房租赁行业协会制定、完善住房租赁行业执业规范和行为准则，强化行业自律管理。督促指导作为出租人的住房租赁企业、中介机构及时采集、上报租赁房屋、租赁人员等信息。（责任单位：市住建委、市民政局）
22．加快推进租售并举工作。符合条件的承租家庭租住满2年后，可以申请购买所承租住房。具体办法由市住建委、市发改委、市财政局另行制定。（责任单位：市住建委、市发改委、市财政局）
23．落实税收优惠政策。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持。落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5％的征收率减按1.5％计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过5万元的，2020年底之前可按规定享受免征增值税和个人所得税政策；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6％的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5％的征收率计算缴纳增值税。对房地产开发企业利用新建住房开展租赁业务结束后出售住房的，按照新建商品房办理销售、不动产登记手续，按有关税法规定缴纳相关交易税费。房地产开发企业将自行开发且未办理产权证的商品房用于长期对外出租的，若将产权证办到企业自身名下，不视同销售缴纳增值税。采取预收款形式出租不动产的，取得的预收租金收入可在预收款对应的租赁期内平均分摊，计算月租金收入。（责任单位：市税务局、市住建委）
24．给予财政奖补。对开展住房租赁业务的优秀企业，市财政安排一定资金，给予财政奖补（具体政策另行制定）。（责任单位：市财政局、市住建委）
25．提供金融支持。协调国家政策性银行和商业银行安排一定贷款额度，对从事租赁住房建设和经营的房地产开发企业，提供长期贷款支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业利用发行债券、资产证券化等融资工具拓宽融资渠道。对将竣工的库存商品房屋转化为出租房屋的房地产开发企业，金融机构给予贷款支持。协调商业银行积极开展住房租金收益权质押贷款业务，支持企业多渠道融资。（责任单位：市金融办、市住建委）
（一）加强组织领导。成立市住房租赁试点工作领导小组，负责组织协调和统筹推进全市住房租赁市场试点工作，领导小组下设办公室，办公室设在市住建委，具体负责领导小组日常工作。各区政府相应成立领导小组，负责协调属地范围内住房租赁相关事项。〔责任单位：市住建委、领导小组各成员单位（以下简称“各成员单位”）〕
（二）健全管理体制。依托现有管理机构，完善市、区两级住房租赁服务管理机构。负责组织建设、运营和管理住房租赁交易服务平台，负责住房租赁市场的政策实施、市场监管，负责培育和规范住房租赁市场，负责租赁企业信用档案管理。延伸街道（社区）管理职能，构建完善的管理体系。房屋租赁监督管理工作所需经费列入本级财政预算。（责任单位：市住建委、市编办、市财政局、市人社局，各区政府）
（三）落实住房保障政策。全面推进“租补分离、管办分开”工作，按照“市场租金、差别补贴”的原则落实政府基本住房保障职责，建立住房保障对象补贴和公租房管理分工负责制度。国有运营公司优先向住房困难家庭租赁。国有运营公司按市场化标准收取承租户租金，公租房租金收益专项用于偿还公租房贷款本息及公租房的运营管理。财政部门对保障对象按标准发放租金补贴，租金补贴资金由市、区两级财政按照1:1比例分担。（责任单位：市财政局、市住建委）
（四）完善政策措施。各成员单位应当按照本方案要求，研究制订有针对性的支持政策和配套措施，增强培育和发展住房租赁市场各项政策措施的系统性、整体性、协同性。（责任单位：各成员单位）
（五）加强督查考核。按照“示范引领、问题导向、有奖有罚”原则，市目标考核办根据本方案明确的任务分工和推进时序，对住房租赁市场试点工作进行跟踪督查推进。对各部门、各区政府开展工作务实有效、效果明显的单位和个人，予以通报表扬和奖励；对工作开展不力、推诿扯皮的，督促整改，经督促仍不落实的，按规定进行问责。（责任单位：市目标考核办、各成员单位）
（六）强化宣传引导。充分认识培育和发展住房租赁市场的重要意义，引导新闻媒体全面、客观、公正地报道住房租赁市场情况，倡导住房先租后买、梯级消费、梯次改善的新理念，营造有利于培育和发展住房租赁市场的良好氛围。（责任单位：各成员单位）
本方案自发布之日起施行，有效期2年，由市住房租赁试点工作领导小组办公室负责解释。各相关部门可根据本通知精神制定具体操作办法。本通知实施中，如国家和省有新规定，按新规定执行。
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